Türkiye'de gayrimenkul hukuku
Taşınmaz alımı, satışı, mülkiyet incelemesi, sözleşmeler ve tapu işlemlerinde bağımsız hukuki destek.
Taşınmaz işleminiz
Alıcı ve satıcının ihtiyaç duyduğu deliller, belgeler ve koruyucu hükümler farklıdır. Sıradaki kararınıza uygun yolu seçin.
Taşınmaz alıyorum
Kapora ödemeden, sözleşme imzalamadan veya tapu devrine katılmadan önce hukuki durumu inceletin.
Taşınmaz satıyorum
Satışın tamamlanması için gereken mülkiyet, yetki, sözleşme ve ödeme belgelerini hazırlayın.
Alıcılar için hukuki destek
Hukuki incelemenin en yararlı olduğu zaman kapora, sözleşme veya ödemenin ticari konumunuzu kesinleştirmesinden öncedir. İncelemenin kapsamı taşınmaza ve planlanan işleme göre belirlenir.
Planlanan alımı mevcut tapu kayıtlarıyla karşılaştırır; kayıtlı malik, paylar, şerhler ve bildirilen takyidatları değerlendiririz. Satıcının sunduğu tapu senedi, güncel tapu kaydı incelemesinin yerine geçmez.
Satıcının kimliği ve yetkisi planlanan devre uygun olmalıdır. Şirket, mirasçı veya temsilcinin yer aldığı işlemlerde dayanak yetki belgeleri ayrıca incelenir.
Sözleşmede satın alınan taşınmaz, ödeme koşulları, tarafların yükümlülükleri ve devrin gerçekleşmemesi hâlindeki sonuçlar açıkça yer almalıdır. Pazarlama beyanları yazılı sözleşme haklarının yerine geçmez.
Para gönderilmeden önce her ödemenin alıcısı, zamanı, para birimi, koşulları ve ispatı açık olmalıdır. Yazılı sözleşme ile ödeme planı birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Hukuki inceleme, ruhsatlar, beyan edilen kullanım, imar durumu veya proje belgelerinden doğan soruları belirleyebilir. Fiziksel durum, mühendislik ve değerleme ayrı uzmanlık gerektirir.
Alıcının uyruğu ile taşınmazın türü ve konumu hukuki durumu etkileyebilir. Yabancı alıcılarda edinim şartları, kısıtlamalar ve gerekli izinler kişi ve taşınmaz özelinde incelenir.
Alıcı bakımından inceleme, planlanan edinimi tapu kaydı ve dayanak belgelerle karşılaştırır. Satıcı bakımından ise devri desteklemesi gereken mülkiyet ve yetki durumunu doğrular.
Sorunsuz görünen bir tapu senedi, işlemle ilgili her hukuki soruyu yanıtlamaz.
Tapu sicili, kayıtlı maliki, devre konu payı ve daha ayrıntılı değerlendirme gerektiren kayıtları belirlemeye yardımcı olur. Bir kaydın hukuki önemi somut olaya ve planlanan işleme bağlıdır.
Sözleşmeler, ödeme kayıtları, ruhsatlar, şirket belgeleri, miras belgeleri veya önceki işlemlere ait kayıtlar da danışmanlığı etkileyebilir. İnceleme, belge eksikliğini doğrulama yapılmış gibi kabul etmek yerine açıkça belirlemelidir.
Hizmet sınırı
Hukuki inceleme; yapı incelemesi, değerleme, vergi danışmanlığı veya teknik kontrolün yerine geçmez. Bu konular önem taşıyorsa hukuki plan, hangi uzman görüşünün ne zaman alınması gerektiğini belirlemelidir.
Alım süreci
Çalışma genel bir kontrol listesinden değil, belgelerden ve planlanan ödemeden başlar. Her aşama alıcının sıradaki kararını desteklemelidir.
Mevcut tapu belgelerini, taşınmaz bilgilerini, sözleşme taslağını, ödeme planını, satıcı bilgilerini ve ilgili yazışmaları paylaşın.
Taşınmazı, tarafları, planlanan işlemi, ödeme aşamasını ve alınması gereken yakın kararı belirleriz. Böylece hukuki kontrollerin ve ek delillerin kapsamı netleşir.
Mevcut tapu, mülkiyet, yetki, sözleşme ve ödeme belgelerini inceleriz. Eksik veya çelişkili bilgiler tamamlanmak üzere belirlenir.
Değerlendirmede belirlenen riskler, doğrulanmamış hususlar ve hukuki seçenekler açıklanır. Hukuki sorular; teknik, değerleme ve vergi çalışmalarından ayrılır.
Sonraki aşamada sözleşme değişikliği, ek belge, uzman görüşü veya ödeme ve devir planının yeniden düzenlenmesi gerekebilir.
Tamamlama için kararlaştırılan hukuki adımları, yetkiyi ve belgeleri doğrularız. Bizzat katılım gereklilikleri alıcıya, satıcıya ve işleme göre değişir.
İkinci el ve projeden alımlar
Tamamlanmış bir konut ile inşaatı süren bir proje aynı belge ve sözleşme risklerini taşımaz.
İnceleme; kayıtlı malik, güncel tapu durumu, satıcının yetkisi, yazılı satış koşulları ve devir için gereken belgeler üzerinde yoğunlaşır.
İnceleme odağı: mülkiyet, tapu kayıtları, sözleşme, ödeme ve devir belgeleri.
İncelemede ayrıca arsa, geliştiricinin yetkisi, proje belgeleri, teslim yükümlülükleri, kademeli ödemeler ve tapu devrine giden plan ele alınır.
İnceleme odağı: geliştirici ve arsa, proje durumu, teslim, ödeme aşamaları ve tapu devir planı.
Satıcılar için hukuki destek
Satıcının açık bir mülkiyet kaydına, geçerli yetkiye, uygulanabilir satış koşullarına ve belgeli bir devir planına ihtiyacı vardır. Malikin yurt dışında yaşadığı durumlarda erken inceleme özellikle yararlıdır.
Kayıtlı maliki, mülkiyet payını ve planlanan satışı etkileyen mirasçı, paydaş, şirket veya temsilcileri belirleriz.
Gerekli tapu, kimlik, yetki ve taşınmaz belgeleri malike ve işleme göre değişir. Eksik deliller devir tarihi belirlenmeden önce tespit edilmelidir.
Taraflar bunlara dayanarak hareket etmeden önce taşınmaz, bedel, kapora, ödeme koşulları ve devir yükümlülükleri açıkça kayda geçirilmelidir.
Malik bizzat katılamıyorsa vekâletname ve yurt dışında düzenlenen dayanak belgeler, belirli satış ve kullanım amacı bakımından incelenmelidir.
Satıcı; ödemeyi kimin yapacağını, bedelin ne zaman muaccel olacağını ve devir sonrasında hangi banka, sözleşme ve işlem kayıtlarını saklaması gerektiğini bilmelidir.
Tapu devri için gereken hukuki belgeleri, yetkiyi ve kararlaştırılan adımları doğrularız. Vergi ve mali konular gerektiğinde güncel ve ayrı bir uzman görüşüne yönlendirilir.
Yurt dışından alım veya satım
Alım veya satım işlemi çoğu zaman müvekkil Türkiye dışındayken hazırlanabilir. Hangi işlemlerin uzaktan yürütülebileceğine ve hangilerinin katılım gerektirdiğine karar vermeden önce belgeler ile yetki incelenmelidir.
İlk başvuruda mevcut tapu belgeleri, sözleşme taslağı, ödeme kayıtları, kimlik bilgileri ve ilgili yazışmalar sunulmalıdır. Satıcı ayrıca mülkiyet ve yetki belgelerini de paylaşmalıdır.
Tercüme, noter onayı, tasdik ve vekâletname koşulları ilgili belge ve işlem bakımından incelenir. Bizzat katılım gereken aşamalar da belirlenir.
Bağımsız hukuki danışmanlık
Her meslek mensubunun görevi farklıdır. Alıcı veya satıcı bir beyana ya da belgeye dayanmadan önce sorumluluklar açık olmalıdır.
Emlak danışmanı taşınmazı pazarlar veya tarafları bir araya getirir ve ticari süreci destekler. Kesin görevleri yetkilendirmeye ve işleme göre değişir.
Avukat, müvekkilin hukuki durumunu değerlendirir; ilgili tapu, yetki, sözleşme ve ödeme belgelerini inceler; belirlenen risk ve seçenekleri açıklar.
Vergilendirme, değerleme, mühendislik ve fiziksel durum, ilgili uzmanların görüşünü gerektirir. Hukuki inceleme bu görüşün ne zaman gerekli olduğunu belirlemelidir.
Mülkiyet ve tapu uyuşmazlıkları
Bir taşınmaz uyuşmazlığı tapu sicili, sözleşme, ödeme, yetki, miras veya zilyetlikle ilgili olabilir. Doğru yol, ileri sürülen hakkın kaynağına ve uyuşmazlık sürerken hangi durumların değişebileceğine bağlıdır.
Başvurulabilecek hukuki yol, görevli ve yetkili mahkeme, deliller ile süreler somut dosyaya göre değerlendirilir. Tapu uyuşmazlığına ilişkin genel bir açıklamadan sonuç çıkarılmamalıdır.
Alıcı ve satıcıların soruları
Bu yanıtlar başlangıç noktasını açıklar. Hukuki durum güncel kayıtlar, yürürlükteki kurallar ve işlem belgelerine göre belirlenir.
Yabancı gerçek kişiler, yürürlükteki kısıtlamalara ve işlem özelindeki kontrollerine bağlı olarak Türkiye'de belirli taşınmazları edinebilir. Uyruk, konum, taşınmaz türü, yüzölçümü ve izinler hukuki durumu etkileyebilir. Bu nedenle ödeme taahhüdünden önce belirli alıcı ve taşınmaz için edinim şartları doğrulanmalıdır.
Hukuki temsil ihtiyacı ve avukatın rolü işleme göre değişir. Resmî süreçte avukat zorunlu olmasa bile bağımsız hukuki inceleme, alıcı imza veya ödeme yapmadan önce tapu, satıcı yetkisi, sözleşme ve ödeme durumunu ortaya koyabilir.
İnceleme; güncel malik ve tapu durumunu, satıcının yetkisini, sözleşmeyi, kaporayı, ödeme planını ve ilgili taşınmaz veya proje belgelerini kapsayabilir. Ayrıca hangi konuların vergi, değerleme veya teknik danışmanlık gerektirdiği de belirlenmelidir.
Ödeme öncesinde alıcı, tutar, iade koşulları, taşınmaz, satıcı ve yazılı hükümler doğrulanmalıdır. Ödeme makbuzu mülkiyeti veya devir hakkını kanıtlamadığından tapu ve yetki durumu da incelenmelidir.
Tapu devri, taşınmaz mülkiyetinin ilgili tapu müdürlüğünde devredilmesi ve tescil edilmesidir. Belge, yetki ve usul koşulları belirli alıcı, satıcı ve taşınmaz bakımından doğrulanmalıdır.
Bazı alımlar geçerli temsil yetkisiyle hazırlanabilir veya tamamlanabilir, ancak bu durum işlem özelinde incelenmelidir. Kimlik, vekâletname, tercüme, noter onayı, tasdik ve tapu işlemi koşulları uzaktan yürütülebilecek adımları etkileyebilir.
Mülkiyet, kimlik ve yetki belgeleri işlem koşullarını karşılıyorsa satış malik yurt dışındayken koordine edilebilir. Gerekli belgeleri ve bizzat katılım gerekip gerekmediğini belirleriz.
Başlangıç belgeleri genellikle tapu, kimlik ve yetkiye ilişkindir; tam liste malike, taşınmaza ve planlanan satışa göre değişir. Şirket, miras, paylı mülkiyet veya yabancı ülkede düzenlenen belgeler ek koşullar doğurabilir.
Evet. İkinci el taşınmaz incelemesi malik, tapu durumu, sözleşme ve devir belgelerine odaklanır. Projeden alımda ayrıca arsa, geliştiricinin yetkisi, proje belgeleri, teslim yükümlülükleri, kademeli ödemeler ve tapu devir planı ele alınır.
Danışmanlık, kayıtlı payları, miras belgelerini, satış yetkisini ve her malik ya da mirasçının durumunu kapsayabilir. İlk incelemede ilgili tüm kişiler ile ileri sürülen hakları destekleyen belgeler belirlenmelidir.
Resmî kaynaklar
Bu sayfada başvurulan resmî tapu ve kamu bilgilendirme kaynakları.
Türkiye'de taşınmaz alımı veya satımı
Mevcut tapu, sözleşme, ödeme ve yetki belgelerini alım veya satıma ilişkin kısa bir açıklamayla birlikte gönderin.
WhatsApp